LES CRITERES D'ESTIMATION D'UN BIEN
Les différentes méthodes d'estimation
Évaluer le prix de vente d’un logement n’est pas une mince affaire ! Vous pouvez vous appuyer sur des simulateurs ou, mieux, recourir aux services d’un professionnel. Il prendra en compte de nombreux critères pour l’estimation de votre bien.
On constate souvent deux points de vue dans l’estimation d’un appartement. Le vendeur, pour qui le logement a une dimension affective, se positionne assez souvent au-dessus du prix du marché. À l’inverse, l’acheteur, qui est toujours en quête de la bonne affaire, a tendance à tirer les prix vers le bas. Pour s’approcher du prix le plus juste, deux méthodes sont à privilégier.
La méthode par comparaison
C’est la méthode la plus utilisée. Le propriétaire peut y recourir également pour calculer le montant de son impôt sur la fortune ou des droits de donation ou de succession.
Il convient de prendre en compte la valeur d’autres biens immobiliers similaires et mis en vente et/ou vendus sur la même période. Il suffit de se pencher sur les sites d’annonces immobilières, ou d’utiliser les calculettes d’estimation mises à disposition, mais aussi les différentes bases de données comme Etalab, accessibles à tous.
La méthode par capitalisation
Particulièrement adaptée pour ceux qui cherchent à vendre un bien dédié aux investisseurs en locatif, cette méthode se base sur la comparaison entre le taux de rentabilité et le loyer pour déduire la valeur du logement.
Estimation vs Expertise immobilière
Pour être sûr de ne pas se tromper dans l’estimation d’un bien, le propriétaire a tout intérêt à avoir recours aux services d'un professionnel de l'immobilier. Celui-ci peut lui fournir deux types de documents : l’avis de valeur aussi appelé estimation immobilière ou l'expertise immobilière.
L’avis de valeur
L’avis de valeur est rédigé par un agent immobilier, à la suite de la visite du logement. Il remet ensuite au propriétaire une fiche décrivant sommairement les lieux et leur localisation, ainsi que le prix auquel il estime le bien. Ce document, qui peut être utilisé dans le cadre de la négociation avec un acheteur, n’a aucune valeur juridique, contrairement à l’estimation immobilière.
L’expertise immobilière
L'expertise immobilière est réalisée par un expert de l’immobilier et est payante. Bien plus détaillé, ce document a une portée juridique.
Les critères à prendre en compte pour une estimation
Pour être précise, l’estimation de l’appartement prendra également en compte :
La localisation et l'environnement
L’emplacement est le critère numéro 1 pour déterminer le prix d’un bien. Certains secteur sont très prisés, et permettent donc de revendre plus cher le logement, tandis que d’autres subissent une faible demande de la part des acquéreurs.
Un bon emplacement est celui qui propose nombre de commodités à proximité : écoles, commerces, transports en commun, bassin d’emploi dynamique… Ces logements font également partie de ceux qui offrent la plus forte valorisation dans le temps, un critère à prendre en compte dans l’évaluation du bien. La situation économique de la commune, les plans d’aménagement, la sécurité d’un quartier pèsent aussi dans la balance de l’évaluation, à la hausse comme à la baisse.
La superficie et le nombre de pièces
Peu de propriétaires le savent, mais en règle générale, le prix au m2 d’un bien diminue lorsque sa surface augmente. Cependant, l’estimation de l’habitation doit prendre en compte d’autres critères, comme le nombre de pièces. Il est plus facile de revendre un logement doté de trois chambres que d’une seule, car il pourra voir évoluer une famille et trouvera plus facilement preneur en location. Il bénéficiera d’un prix plus élevé sur le marché et donc d’une meilleure estimation. De même, l’agencement est important. Si une grande partie des m² est « perdue » (long couloir ou pièce passagère inutilisable…), il faudra pondérer l’estimation en fonction.
Les caractéristiques techniques du bien
Qualité des matériaux utilisés, état du gros et du second œuvre, mitoyenneté, accessibilité… sont autant de critères important à l’établissement d’une estimation. Auxquels s’ajoutent, aujourd’hui la consommation énergétique, l’état de l’installation électrique, l’isolation et donc, les résultats des diagnostics techniques qui peuvent avoir un impact important sur l’estimation. L’exposition au soleil ou au bruit, le vis-à-vis sont également à considérer dans l’évaluation du bien.
En ville, on s’appuiera, également, sur un terrasse en centre ville, un balcon avec vue, ainsi que sur l’étage ou se trouve un appartement. Un rez-de-chaussée pourra subir une décote de 15 à 25%.
L'état et l'entretien
L’estimation de du bien dépend également de son état général. Si celui-ci est très dégradé et que d’importants travaux sont à prévoir, alors le logement subira forcément une décote.
De même, une habitation bien entretenue est susceptible d’entraîner un achat coup de cœur chez l’acquéreur, au prix fixé par le vendeur. C’est pourquoi il est recommandé de ranger et désencombrer afin de créer de l’espace, nettoyer l’intérieur mais aussi soigner l’extérieur, terminer les petits travaux et surtout apporter du soin aux finitions. De gros travaux de rénovation ne sont pas utiles. Mieux vaut privilégier une décote sur l’estimation du bien, afin de laisser l’acquéreur choisir les travaux qu’il souhaite réaliser.
Les petits + qui influencent l’estimation
Les acheteurs prennent de plus en plus en compte la performance énergétique des logements avant de se décider. Les aides accordées au titre de la rénovation énergétique ont tendance à être de plus en plus difficiles à mobiliser, c’est pourquoi ils sont prêts à payer un peu plus cher pour une habitation « verte ». De la même manière, un bien présenté avec effet « waouh » bénéficiera d’un petit plus dans son estimation. Le home-staging vous permettra de vendre plus vite sans avoir nécessairement besoin de baisser votre prix de départ. Pas besoin d’un professionnel, cela peut se réaliser à moindre coût. Mettez vous dans l’esprit de l’acheteur !
Evaluer un bien loué
- Du temps restant à courir au bail : plus l’échéance est lointaine, plus la décote est importante (de 10 à 15% en moyenne) ;
- Du montant du loyer : plus celui-ci est proche du marché, plus la décote est faible ;
- De l’âge ou de la qualité du locataire : si le locataire est protégé (âgé de plus de 70 ans, disposant de ressources modestes ou handicapé), alors la décote à appliquer sur l’estimation de l’appartement est de 20 à 30% ;
- De la superficie du logement : les studios et les petites surfaces, qui attirent particulièrement les investisseurs, sont celles qui bénéficient de la plus petite décote (5% en moyenne).
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Publié le 27/04/2023 par
Magalie DUCHESNE
Magalie, d'où viens tu ?
" Je suis née dans notre belle ville d'Amiens mais suis arrivée à Warvillers à l'âge de 2 ans. C'est peut-être pour ça que je me sens plus à l'aise à la campagne que dans les grandes villes."
Quelle est ta musique préférée ?
Je n'en ai pas vraiment. Tout dépend du moment de la journée où j'écoute. Le matin c'est plus pop avec "Can't stop the feeling" de Justin Timberlake ou "Treasure " de Bruno Mars mais le soir, je suis plus cool et je peux mettre un petit Vianney. Ma préférence va tout de même au pop rock anglais, à The Cranberries et à U2. "
As tu un plat préféré ?
J'adore découvrir la cuisine du monde. Thaïlande, Japon, Italie, Mexique et j'en passe mais ma préférence va pour une bonne paella. Et la meilleure et faite par mon mari, Pascal, bien sûr."
Et à l'écran, qu'aimes tu regarder ?
" J'adore les sagas. Hunger Games, Marvel, Twilight, Fast and Furious mais je suis toujours partante pour un petit marathon Harry Potter. Après, le films des films reste pour moi Le Diner de cons."
Qu'aimes tu faire de tes week-ends ?
" Alors, le ménage et le repassage, ça compte pas. Après avoir mis de côté toutes ces corvées, j'aime, quand le temps le permet, profiter d'une ballade au bord du Canal du Nord et des étangs de la Somme. Et puis, rendre visite à nos restaurateurs locaux et toujours un plaisir. Tout ça en famille bien entendu."
