L'HERITAGE D'UN BIEN IMMOBILIER
Le déroulement
Lors d'un héritage d'un bien immobilier, les démarches sont les mêmes que pour n'importe quelle succession, mise à part que celui-ci comprend une habitation.
La liquidation doit donc être, obligatoirement, être réalisée par un notaire. C'est lui qui aura la charge de réaliser les différents actes nécessaires à la liquidation de l'héritage qui se déroule en plusieurs étapes clés :
1.La rédaction de l'acte de notoriété
Premier document déterminant l'ensemble des héritiers. Le notaire peut être amené à consulter les documents familiaux (livret de famille, jugement de divorce, testament, etc.) mais aussi le fichier central des dernières volontés pour l'établir.
2.Bilan du patrimoine
Le plus souvent, il s'agit de l'inventaire répertoriant la totalité des biens du patrimoine du défunt afin d'en établir sa valeur.
3.Déclaration de succession
Document déposé au centre des impôts qui établit l'actif net taxable et ce qui est dû à chaque héritier. Il sert de base au calcul des droits de succession et doit être produit dans les 6 mois suivant le décès.
4.Partage des biens
C'est à ce moment que les héritiers choisissent la façon dont ils souhaitent se répartir les biens immobiliers, conformément à la part qui leur a été attribuée dans la déclaration de succession.
Les options de partage
Lors du partage d'un bien immobilier en héritage, deux choix se présentent.
Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété au lieu dans le cas où l'héritage concerne le conjoint survivant et ses enfants. Le conjoint survivant peut choisir de recueillir l'usufruit du bien, tandis que les enfants bénéficient, à parts égales, de la nue-propriété.
L’indivision
L'autre option est l'indivision. Le conjoint obtient, automatiquement 25% de la propriété, dans les autre cas, la quote-part est calculée comme suit :
Enfants issus d'un ou de plusieurs mariages : Parts égales
Conjoint et deux parents du défunt : 50% conjoint, 50% parents (à parts égales)
Conjoint et un parent du défunt : 75% conjoint, 25% parent
Conjoint et enfants d'un autre mariage : 25% conjoint, 75% enfants (à parts égales)
Frères, sœurs et autres parents hors ligne directe : Parts égales
Attention : Ceci ne tient pas compte des donation, éventuellement, mises en place.
Gérer son héritage immobilier
Rester en indivision
L'indivision peut se prolonger au-delà de la succession proprement dite si les héritiers en exprime le souhait. Chaque héritier peut quitter l'indivision à tout moment, en manifestant sa volonté et en vendant sa quote-part. Dans ce cas, les autres indivisaires ont la priorité pour l'achat. Afin de réduire les contraintes, les indivisaires peuvent faire rédiger au notaire une convention d'indivision. Ce document fixe les règles de l'indivision, les droits de chacun et une limite de durée (cinq ans maximum).
Attention : Gérer un bien en restant en indivision va impliquer le respect de certaines règles. Chaque décision concernant la gestion du bien (location, travaux, entretien) devra obtenir la validation des deux tiers des indivisaires.
Créer une SCI familiale
La SCI (Société Civile Immobilière) est un dispositif qui permet entre autres choses de désigner un gestionnaire précis, de diviser le bien en parts et de ne plus être soumis à la règle des deux-tiers pour les décisions de gestion. Les propriétaires indivis deviennent alors associés de la SCI familiale et peuvent transmettre leurs parts à leur descendance.
Vendre un bien immobilier reçu en héritage
Pour vendre un bien acquis en héritage, la règle n'est pas la même. Tous les héritiers doivent être d'accord. Dans ce cas, le bénéfice de la vente se partage entre les indivisaires au prorata de leur quote-part (précisée plus haut). Le fruit de la vente est alors soumise à l'impôt sur la plus-value immobilière. C'est alors la valeur vénale qui est retenue telle qu'elle a été établie dans la déclaration de succession. Elle pourra, le cas échéant, être majorée des frais liés à la succession.
Attention : Il peut être tentant de sous-évaluer la valeur vénale d'un bien immobilier afin de réduire les frais de succession. Partir un prix juste est toutefois préférable, car, en cas de revente, la plus-value taxée sera d'autant plus élevée.
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Publié le 12/05/2023 par
Magalie DUCHESNE
Magalie, d'où viens tu ?
" Je suis née dans notre belle ville d'Amiens mais suis arrivée à Warvillers à l'âge de 2 ans. C'est peut-être pour ça que je me sens plus à l'aise à la campagne que dans les grandes villes."
Quelle est ta musique préférée ?
Je n'en ai pas vraiment. Tout dépend du moment de la journée où j'écoute. Le matin c'est plus pop avec "Can't stop the feeling" de Justin Timberlake ou "Treasure " de Bruno Mars mais le soir, je suis plus cool et je peux mettre un petit Vianney. Ma préférence va tout de même au pop rock anglais, à The Cranberries et à U2. "
As tu un plat préféré ?
J'adore découvrir la cuisine du monde. Thaïlande, Japon, Italie, Mexique et j'en passe mais ma préférence va pour une bonne paella. Et la meilleure et faite par mon mari, Pascal, bien sûr."
Et à l'écran, qu'aimes tu regarder ?
" J'adore les sagas. Hunger Games, Marvel, Twilight, Fast and Furious mais je suis toujours partante pour un petit marathon Harry Potter. Après, le films des films reste pour moi Le Diner de cons."
Qu'aimes tu faire de tes week-ends ?
" Alors, le ménage et le repassage, ça compte pas. Après avoir mis de côté toutes ces corvées, j'aime, quand le temps le permet, profiter d'une ballade au bord du Canal du Nord et des étangs de la Somme. Et puis, rendre visite à nos restaurateurs locaux et toujours un plaisir. Tout ça en famille bien entendu."
